記者調(diào)查：期房至現(xiàn)房需一兩年，需增值18%左右才能抵消“變現(xiàn)”成本上周，中國消費(fèi)者協(xié)會在北京召開了“商品房銷售模式研討會”，“是否應(yīng)當(dāng)取消期房預(yù)售”的爭論再次甚囂塵上。中國社會科學(xué)院金融所研究員易憲容提出“期房價(jià)格低是一種幻覺”的觀點(diǎn)。而此前的調(diào)查顯示，北京樓市的消費(fèi)者存在著一種普遍擔(dān)心，即取消期房預(yù)售后可能會導(dǎo)致房價(jià)上漲，或者享受不到購買期房的合算。

　　那么，對于消費(fèi)者而言，購買期房到底是不是真的合算？如果合算的話，到底有多合算？消費(fèi)者事實(shí)上很難以開發(fā)商公布的低價(jià)買到理想的房子，這種現(xiàn)象被專家稱之為“期房便宜是一種幻覺”。

　　揭秘」三招制造期房價(jià)低幻覺開發(fā)商拋出起價(jià)、推出極少量特惠房、低價(jià)開盤迅速調(diào)高；消費(fèi)者很難以開發(fā)商公布的低價(jià)買到理想的房子一個較受業(yè)內(nèi)認(rèn)可的數(shù)字是，目前北京房地產(chǎn)市場的期房價(jià)格比現(xiàn)房價(jià)格大概低10%－15%.也就是說，如果一個樓盤現(xiàn)房階段的價(jià)格達(dá)到了每平方米1萬元的話，那么它以期房開盤時(shí)的價(jià)格則一般在每平方米8500元至9000元之間。

　　對于普通消費(fèi)者而言，這每平方米1000元－1500元的價(jià)差應(yīng)當(dāng)是一個巨大的誘惑。因?yàn)檫@意味著如果購買100平方米的房子，購買期房比購買現(xiàn)房可以省下10萬－15萬元。于是，在這種簡單算法的刺激下，許多人對購買期房樂此不疲。

　　“但這其實(shí)是一種幻覺?！敝袊鐣茖W(xué)院金融所研究員易憲容10月26日接受記者采訪時(shí)再次強(qiáng)調(diào)，“道理很簡單，因?yàn)橥票P計(jì)劃和價(jià)格是由開發(fā)商全程操縱的，開盤時(shí)期房的價(jià)格與后期變成現(xiàn)房時(shí)的價(jià)格雖然在數(shù)字上有差別，但兩者并不具有可比性?！睂Υ耍晃徊辉竿嘎缎彰姆康禺a(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人表示，他認(rèn)同易教授的上述觀點(diǎn)。該負(fù)責(zé)人介紹，開發(fā)商在開盤時(shí)的銷售策略都是大同小異的，雖然拋出一個較低的開盤價(jià)，但并不意味著一般消費(fèi)者能夠以這個價(jià)錢買到想象中的房子。

　　“這里至少有三種情形，”這位在北京地產(chǎn)界從業(yè)多年的開發(fā)商告訴記者，“一種是拋出起價(jià)，非常低，但這是樓層、朝向、戶型都不太好的房子價(jià)格，而大部分房子都要高于這個價(jià)格；第二種是推出極少量的開盤特惠房，雖然價(jià)格低，但樓層、朝向等不太好，且數(shù)量極少，一般只有十套至二十套；第三種是低價(jià)開盤但迅速上調(diào)價(jià)格。”“開盤時(shí)以7000元/平方米買到一套位置不好的期房，跟兩年后以8000元/平方米買到一套位置很好的現(xiàn)房，你用什么標(biāo)準(zhǔn)來比較房價(jià)哪個低哪個高呢？”易憲容反問記者。

　　如此看來，盡管開盤價(jià)格低但消費(fèi)者事實(shí)上很難以開發(fā)商公布的低價(jià)買到理想的房子，這種現(xiàn)象被形容為“期房便宜是一種幻覺”，似乎合情合理。

　　計(jì)算：期房“變現(xiàn)”成本高單價(jià)8000元的50平方米期房，需在兩年內(nèi)漲1500元/平方米才比買現(xiàn)房合算，北京大部分樓盤不易實(shí)現(xiàn)這一漲幅調(diào)查顯示，許多消費(fèi)者選擇購買期房的原因是認(rèn)為期房的價(jià)格比現(xiàn)房低。事實(shí)上，對于期房購買者而言，他們真正期待的是，從購買到入住的這段時(shí)間內(nèi)，房產(chǎn)的增值能夠抵消或大于因等待入住而形成的支出。如果前者尚不足以抵消后者，那么購買期房事實(shí)上便沒有多大意義了。

　　以一套成交價(jià)8000元/平方米、建筑面積50平方米的期房為例，假定從交款到交房尚需兩年。那么，從交款開始到入住的兩年時(shí)間內(nèi)，購買者需要為等待這套房子“變現(xiàn)”付出多少成本呢？假定這套房子已經(jīng)取得銀行8成20年的商業(yè)按揭貸款，那么，按等額本金還款法計(jì)算，業(yè)主兩年內(nèi)共需支付貸款利息共約35000元。對于第一次購房的業(yè)主來講，入住前兩年的房租也應(yīng)當(dāng)算作等待所購期房“變現(xiàn)”的成本。以每月1500元的房租計(jì)，兩年共需支付房租36000元。也就是說，這兩年之內(nèi)，對于購買了上述期房的業(yè)主來講，他在等待所購期房“變現(xiàn)”中付出的經(jīng)濟(jì)成本是71000元。

　　這就意味著，如果他所購買的這套期房在兩年之內(nèi)無法增值7萬元以上的話，那么他當(dāng)初還不如去購買現(xiàn)房。而要實(shí)現(xiàn)兩年增值7萬元的目標(biāo)，在入住時(shí)這套房子的單價(jià)必須上漲到近9500元。也就是該套房子的價(jià)格要在兩年內(nèi)實(shí)現(xiàn)18.75%的漲幅。

　　據(jù)北京市建委今年初的統(tǒng)計(jì)，2004年全年北京商品住宅期房買賣價(jià)格為每平方米5629元，同比上漲376元；10月25日市建委等四部門聯(lián)合發(fā)布的報(bào)告顯示，今年1－9月北京商品住宅期房買賣價(jià)格為6758元/平方米，同比上漲1177元/平方米。其中，9月份住宅期房預(yù)售均價(jià)比8月份上漲78元/平方米，而8月比7月下降237元/平方米。在宏觀調(diào)控的深入影響下，目前北京房價(jià)漲幅正在趨緩。因此，對于北京目前的大部分樓盤而言，事實(shí)上要實(shí)現(xiàn)兩年內(nèi)漲價(jià)1500元/平方米并不容易。

　　案例調(diào)查投資客 買現(xiàn)房兩年獲租金近9萬張先生想在北京市中心投資一套高檔公寓。前一陣子他對東二環(huán)和東三環(huán)之間、長安街邊上的一個新開樓盤比較關(guān)注。該樓盤是高級公寓，目前報(bào)價(jià)18000元/平方米，期房，2007年年底交房。

　　由于手頭準(zhǔn)備用于投資的現(xiàn)金只有40余萬元，因此，在售樓員的介紹下，張先生對一套50平方米的房子比較中意。這套房子總價(jià)約90萬元，首付最低三成，約27萬元。

　　上周末，張先生與記者共同算了一筆賬。算完賬后，張先生決定放棄投資那套房產(chǎn)。

　　記者與張先生是這樣計(jì)算的：首付三成加上各種稅費(fèi)，張先生共需一次性支出30余萬元。以20年7成商業(yè)貸款計(jì)，此后每月張先生需支付按揭還款約4337元。如果開發(fā)商實(shí)現(xiàn)2007年年底交房的承諾，那么兩年內(nèi)張先生共需支付按揭還款約104094元。由于只有等到兩年后交房，張先生才能把房子出租取得收入，因此，如果購買這套房子，則意味著張先生不僅要拿出他準(zhǔn)備的全部現(xiàn)金，而且無法在今后兩年內(nèi)靠這些現(xiàn)金取得一點(diǎn)收入。

　　張先生認(rèn)為，盡管50平方米的公寓目前在該地段可以租到6000元/月的價(jià)格，但那是兩年以后才會有的收入，因此，對于自己目前的資金實(shí)力而言，這項(xiàng)投資的風(fēng)險(xiǎn)還是太大了。

　　前天，張先生又告訴記者，后來他又去那個樓盤附近轉(zhuǎn)了轉(zhuǎn)，發(fā)現(xiàn)還有幾個現(xiàn)房公寓在銷售，而且售價(jià)要低得多。

　　張先生稱，他在其中一個樓盤看上了一套公寓，面積100平方米的兩居室，精裝修，單價(jià)13000元，總價(jià)130萬元。按20年7成商業(yè)貸款計(jì)算，張先生首付40余萬元后便可取得房子。

　　張先生還了解到，該項(xiàng)目的這個戶型非常好租，基本上掛牌后便立即可以租出去，租金大概在10000元/月左右。張先生覺得這套現(xiàn)房更適合他的投資。因?yàn)楸M管首付要花去了張先生手頭上的絕大部分現(xiàn)金，但此后每個月1萬元的租金收入，減去6000元左右的月供，每月還有4000元左右的純收入。按照這個租金收入，除去每年一個月的免租期，張先生兩年內(nèi)可獲租金收入近9萬元。

　　張先生告訴記者，算完這筆賬后，他已經(jīng)決定購買那套現(xiàn)房了。投機(jī)者 一年增值15.5萬出手虧5000元胡女士告訴記者，她用開盤時(shí)低價(jià)吃進(jìn)，待漲價(jià)后出手套現(xiàn)的方式在2003年和2004年投資房產(chǎn)賺過一些錢。去年10月，胡女士以8500元/平方米的價(jià)格在北京東部某樓盤購買了一套155平方米的期房。首付近30萬元以后，每月支付著7138元的月供（20年8成按揭）。胡女士當(dāng)時(shí)估計(jì)，半年后這房子應(yīng)該能升到10000元/平方米，屆時(shí)出手套現(xiàn)，除去各項(xiàng)稅費(fèi)及按揭貸款利息，獲純利約17萬元。

　　但是由于今年年初該樓盤周邊出現(xiàn)了幾個競爭項(xiàng)目，胡女士的該套住宅漲價(jià)幅度上升乏力。今年四五月份，胡女士曾委托中介司掛牌，發(fā)現(xiàn)最高只能賣到9000元/平方米。

　　如今，胡女士已經(jīng)持有這套房產(chǎn)整整一年了，一年內(nèi)她為這套房子共支付了按揭貸款利息約6萬元。如果以目前的市場價(jià)9500元/平方米出售，房子雖然增值了155000元，但扣去一年的利息（約6萬元）和兩次交易的各項(xiàng)稅費(fèi)（約10萬元），她根本無法獲利。

　　自住者 房屋一年升值23%出售僅賺3萬姬先生期房變現(xiàn)清單2004年3月份，姬先生從一位炒家手中購買了位于雙井橋附近某知名樓盤的一套期房。當(dāng)時(shí)該套房屋的單價(jià)為7300元，建筑面積63平方米，總價(jià)約46萬元。姬先生向銀行申請了8成30年按揭貸款，2004年3月份首付約9.2萬元房款和近3萬元的各項(xiàng)稅費(fèi)，此后每個月還款約2000元。姬先生于今年6月份收房入住。在收房入住前，姬先生每個月的房租支出約1200元。

　　從2004年3月份姬先生購買這套房子到今年6月份收房入住，15個月的時(shí)間內(nèi)，姬先生共為這套房子支付按揭貸款利息約2.5萬元，他的租房支出共約1.8萬元，包括近3萬元的稅費(fèi)，姬先生在這15個月里為等待這套期房“變現(xiàn)”共支出了7萬元。

　　據(jù)記者了解，今年6月份前后，該樓盤中與姬先生的房子樓層、戶型相近的房子售價(jià)約為9000元/平方米，那么姬先生的房子共增值了10.7萬元。

　　盡管這套住宅15個月就增值了23%以上，但姬先生等待期房“變現(xiàn)”的過程所付出的成本卻抵消了房子增值帶給姬先生的大部分收益。

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