以下步驟教你搞定購房大事。

  1．知己

  購房是人生中的一件大事，因此前前后后需要仔細(xì)思量，清楚地認(rèn)識自己的經(jīng)濟實力和購房目的是購房決策的前提，我們姑且將這個步驟稱作知己，那么，怎樣才能做到知己呢？要點如下：

  (1)自我經(jīng)濟實力分析；

  (2)自我發(fā)展能力分析；

  (3)個人期望、偏好分析；

  (4)客觀實際需要分析；

  (5)分清基本需求和發(fā)展需求，制定家庭房屋發(fā)展計劃；

  (6)初步確定購房價位、房型和檔次；

  (7)結(jié)合市場趨勢確定購房時間。

  2．預(yù)算

      購房者在購買自住房屋時，必須根據(jù)自身家庭的儲蓄，可獲得的各類貸款以及向親友借款等因素，來估算自己的實際購買能力，最終確定所要購買的房屋類型、面積和價位。購房者在制定購房預(yù)算時可從以下幾個方面人手：

  (1)估算家庭可動用的全部資金。

  (2)衡量家庭償還貸款的能力。

  (3)考慮欲購房屋的面積。從1997年7月1日起實行按使用面積計算住宅商品房的售價，這里要特別提醒購房者要仔細(xì)了解商品房建筑面積和使用面積的計算及換算方法。

  (4)調(diào)查有關(guān)物業(yè)管理的各項支出。

  (5)確定購房時的稅費支出，包括房產(chǎn)稅、契稅、印花稅、土地使用稅和一些行政事業(yè)性收費。

  3．咨詢

  如果必要，應(yīng)當(dāng)請一個專業(yè)的咨詢機構(gòu)為您作參謀，例如請一個中介機構(gòu)幫助尋找合適房源，請一個律師幫助規(guī)范購房行為，規(guī)避法律風(fēng)險等。因此在進(jìn)行購房預(yù)算時，您還應(yīng)準(zhǔn)備必要的咨詢服務(wù)費用，如公證費、律師咨詢費等。

  4．調(diào)查研究

  俗話說：“貨比三家不吃虧。”何況是住房這樣重要的商品，因此不要輕易下決定，一定要多看多打聽，從報紙、電視、雜志、房地產(chǎn)交易會和親朋好友及房地產(chǎn)中介等多種渠道盡可能搜集所有關(guān)于期房和現(xiàn)房的資料，從中比較、挑選出自己滿意的樓盤，全面了解其地理位置、環(huán)境、商業(yè)網(wǎng)點密集度、生活便利度及附近的學(xué)校、醫(yī)院等，對其形成一定的感性認(rèn)識。從中選擇出較為滿意的幾個房源再進(jìn)行詳盡調(diào)查，千萬不要嫌煩!

  5．看房

  看房時，不應(yīng)只限于看房子自身，還應(yīng)對開發(fā)商、對房源的產(chǎn)權(quán)做深入凋查，看房時應(yīng)該注意以下幾點：

  (1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照，市建委開發(fā)辦頒發(fā)的資質(zhì)審核證明。

  (2)查詢商品房的合法性，主要查看開發(fā)商的“五證”和“二書”。“五證”是指國有土地使用權(quán)證、商品房內(nèi)（外）銷許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地婉劃許：可證、建設(shè)工程開工許可證及經(jīng)計委、建委批準(zhǔn)的立項報告、可行性研究等文件；“二書”是指住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書。

  (3)對于現(xiàn)房，要到現(xiàn)場親自查看其質(zhì)量、戶型、環(huán)境、交通狀況等是否與其廣告符合，是否滿足自己的需求。在查看房屋的內(nèi)部時，要對房屋的建筑面積、使用面積、房屋的建筑質(zhì)量、裝修標(biāo)準(zhǔn)、裝修質(zhì)量、房屋的附屬設(shè)備是否完備、房間的隔音效果如何、天花板、墻壁、地面、門窗是否有損壞、內(nèi)部設(shè)計是否合理等方面進(jìn)行仔細(xì)考察。對房屋外部進(jìn)行查看時，要注意房屋的位置、朝向、外觀造型、樓梯、電梯、走廊等情況。另外，還要對戶外景觀、周邊環(huán)境、交通條件以及各利，公共配套設(shè)施的設(shè)置等情況進(jìn)行了解。

  6．籌款

  如果能夠用自己的積蓄一次性付清房款，那是最省力的。但是對于一般工薪階層，很難！所以除了自己的積蓄和向親朋好友借款之外，還得貸款。目前，國家已經(jīng)出臺了個人公積金貸款、商業(yè)性貸款（即按揭）、住房儲蓄、組合貸款等多種貸款方式，您可以根據(jù)我們后面章節(jié)的介紹來選擇住房組合資金籌措。

  7．簽訂認(rèn)購書，繳納定金

  簽訂認(rèn)購書是商品房銷售程序中買賣雙方進(jìn)行的第一個實質(zhì)性環(huán)節(jié)，買賣雙方所要簽訂的認(rèn)購書的主要內(nèi)容包括：認(rèn)購物業(yè)、房價（戶型、面積、單位價格（幣種）、總價）、付款方式（一次性付款、分期付款、按揭付款）、認(rèn)購條件（簽訂認(rèn)購書應(yīng)注意事項、定金、簽訂正式合同的時間、付款地點、賬戶、簽約地點）等。

  在簽完認(rèn)購書后，銷售方應(yīng)給購房者《簽約須知》，內(nèi)容主要包括簽約地點、所需證件、繳納有關(guān)的稅費說明等。購房者一定要認(rèn)真閱讀《簽約須知》，明白哪些是需要自己做的。

  在此過程中，買房者要繳納一定的定金，定金數(shù)額根據(jù)購房款的多少不等。

  一般情況下，簽訂認(rèn)購書后約15日左右，雙方簽訂正式買賣合同或契約，逾期購房者不簽署，開發(fā)商有可能不返還定金，這是購房者一定要注意的事情。

  8．簽訂商品房買賣合同（契約）

  這是整個購房過程中最關(guān)鍵的一個環(huán)節(jié)，購房者的權(quán)利和義務(wù)盡在其中。在這里也特別給你提個醒：最好請一個律師，這個錢花得肯定值！

  在這個過程中，購房者必須把想談的、敏感的問題盡可能落實到文字上，簽訂的合同（契約）條款一定要準(zhǔn)確、清晰，特別是有關(guān)房屋面積、付款金額、付款方式等關(guān)鍵性條款。

  9．辦理預(yù)售登記手續(xù)

  辦理預(yù)售登記對保護(hù)房屋交易雙方利益都十分重要，只有登記后合同才能生效。一般來講，在簽訂完購房合同后一個月內(nèi)（30天）到市房屋土地管理局辦理預(yù)售登記手續(xù)，買賣雙方可以共同委托律師辦理上述手續(xù)。

  10.辦理入住、簽訂物業(yè)管理公約

  在購房者入住前，開發(fā)商要審核購房者的各項手續(xù)，確認(rèn)無誤后簽發(fā)人住單。購房者首先持房契到賣方（房地產(chǎn)經(jīng)營公司）領(lǐng)取入住通知單，持通知單到物業(yè)管理公司拿鑰匙。拿鑰匙開寸，要求簽訂物業(yè)管理公約。每位開發(fā)商都有其物業(yè)管理公司，購房者應(yīng)與物業(yè)管理公司或業(yè)主委員會簽訂物業(yè)管理公約，在簽約前，購房者要仔細(xì)研究公約，充分了解自己所享受的權(quán)利和被要求承擔(dān)的義務(wù)。

  11．辦理產(chǎn)權(quán)過戶，領(lǐng)取房屋及土地產(chǎn)權(quán)證明

  進(jìn)行房屋交易后，買賣雙方一般要在三個月內(nèi)到房地產(chǎn)交易所辦理房屋過戶登記手續(xù)。辦理完過戶手續(xù)后，開發(fā)商應(yīng)為購房者辦理產(chǎn)權(quán)證，這可能要等待相當(dāng)長的一段時間，原因之一就是開發(fā)商在新房剛竣工之后，不可能馬上獲得房產(chǎn)證，需要相關(guān)部門的各種手續(xù)。購房者要有這方面的心理準(zhǔn)備。

  在此值得一提的是，在辦理產(chǎn)權(quán)證時，要填寫“房屋產(chǎn)權(quán)申請表”和“土地使用權(quán)申請表”。由于房產(chǎn)包括地上建筑和土地兩部分，兩權(quán)缺一不可，購房者一定要注意自己享有的土地使用權(quán)。

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